房地合一稅2.0生效 應留意出售符合一定條件之股份或出資額

「房地合一稅2.0」將於110年7月1日起施行。本次修法主要重點之一為「擴大房地課稅範圍」，以避免藉公司股權形式移轉不動產，規避房地交易所得稅負並炒作不動產，自110年7月1日起交易持股（或出資額）過半數之台灣境內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值50%以上由台灣境內房地構成，納入房地合一稅2.0課稅範圍。

110年7月1日起，交易股份或出資額構成房地交易之三要件

房地合一稅1.0時，僅限符合一定條件之境外公司交易股權者比照房地交易所得課稅。惟自110年7月1日起，符合下列三條件之台灣境內公司交易股權或出資額將視為房地交易：

1. 持股比例-個人或營利事業直接或間接持股（或出資額）過半數。

2. 股權價值-營利事業股權（或出資額）之價值50%以上由境內房地構成。

3. 交易之股份非屬上市、上櫃及興櫃股票者。

判斷基準	規定
1.持股比例	交易日起算前一年內任一日直接或間接持有該國內外營利事業之股份或資本額，超過其已發行股份總數或資本總額百分之五十認定。
2.股權價值	交易時, 上述被投資營業事業持有中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值，占其全部股權或出資額價值之比率在百分之五十以上。
過渡時間	交易日起算前一年之期間末日在一百十年六月三十日以前者，以一百十年七月一日為期間末日。

其中持股比例判斷，為了避免營利事業透過安排使得交易日之股權或出資額未符合持股比例過半, 故規定僅要在交易日前一定區間內,符合持股過半即會適用。另亦訂立過渡時間規定定，明定交易日起算前一年之期間末日在一百十年六月三十日以前者，以一百十年七月一日為期間末日。如釋例

釋例

股權價值50%以上由境內房地構成之判斷，係以被交易之營利事業股權或出資額之價值百分之五十以上係由中華民國境內之廣義房地所構成, 即該不動產時價佔標的公司交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證之財務報告每股淨值計算，即:

分子為: 被出售之營利事業或其控制之事業在中華民國境內房屋、土地、房屋使用權、預售屋及其坐落基地之價值。

分母為: 營利事業全部股權或出資額價值。

分子係以不動產時價參酌金融機構貸款評定價格、不動產估價師之估價資料、大型仲介公司買賣資料扣除佣金加成估算之售價、報章雜誌所載市場價格等綜合認定；分母其得以交易日前一年內最近一期經會計師查核簽證財務報告之淨值計算 (歷年制公司為12/31淨值) ； 交易日前一年內無經會計師查核簽證之財務報告者，以交易日之該事業資產淨值計算之。因分母係以帳面值認定

，未考慮不動產之增值情形，建議應再思考調整認定原則以兼顧納稅義務人權益。

佳明觀點

此外本申報作業要點對於出售符合一定條件之股權或出資額應視為房地交易之情形，有關持有股份過半數之認定，並非單純以交易日之持股狀況認定，尚應以其交易日起算前一年內任一日直接或間接持有之股份或資本額佔其已發行股份總數比率進行認 定，但因本要點自110年7月1日方生效，故往前一年之期間最早僅能回算至110年7月1日。至於有關交易時標的股權價值是否50%以上由境內房地構成之判斷，並未排除標的公司於105年1月1日前已取得的不 動產，故出售視為不動產交易之股權及出資額將可能產生較直接出售不動產更不利之情況。

而適用前述視為房地交易之股權交易案，個人及營利事業分別需於股份（或出資額） 買賣交割日或訂定買賣契約日之次日起30日內報繳及於交易年度營利事業所得稅辦理結算申報分開計算合併報繳。因前開股權（或出資額）已視為房地買賣課徵房地合一稅，免再課徵個人及營利事業之所得基本稅額；110年7月1日以前之股權交易案則不適用，但仍需留意境內、外財產交易所得或證券交易所得之所得基本稅額影響。此外，依現行制度，符合前述條件之股權（或出資額）交易，若僅出售部分持股情況下，例如持有100%前述公司股份，但僅出售其中1%，仍須就出售部分所得適用房地合一稅。且並未排除標的公司於105年1月1日前已取得之不動產。

其次，所稱交易，除買賣外，是否包含企業併購行為亦可再釐清。例如符合該條件之公司被其他公司以現金或股份為對價合併消滅、與他它公司進行股份轉換或進行分割等是否構成交易行為而適用房地合一稅；在合併方面，案件已課徵股東股利所得稅情況下，股東是否需另繳納房地合一稅亦可再釐清。