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立法院三讀通過房地合一課稅之「所得稅法」部分條文修正案(簡稱房地合一2.0),將自110年7月1日施行,適用新制之稅負影響分析(110.07.20)

財政部表示房地合一課稅自105年實施以來,實務上常有透過設立營利事業買賣不動產,或藉公司股權移轉形式移轉不動產。為抑制短期投機炒作和穩健房市發展,以規避或減少依法應繳納之稅捐等情事,立法院日前通過「房地合一稅2.0」相關所得稅法修正條文,將自110年7月1日起施行。房地合一2.0最主要適用105年1月1日以後取得之不動產,且其出售日期在110年7月1日以後, 房地合一稅2.0版的重要內容如下:


一、延長個人短期交易課徵較高稅率之期間

延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,居住者個人交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾5年,稅率35%(詳附表1),以抑制個人短期炒作不動產。個人應於完成所有權移轉登記日之次日、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日、股份或出資額交易日之次日起30日內申報

附件1



因此,個人近期如擬出售持有期間仍未滿五年之不動產,若持有期間已滿二年者,於110年6月30前,仍可適用舊制20%之稅率。自110年7月1日之後,則需適用房地合一2.0之稅率35%,將面臨稅負增加。


二、營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅

營利事業交易持有2年以內房地,稅率45%;持有房地超過2年,未逾 5年,稅率35% ;持有房地超過5年,稅率20%(詳附表2),以抑制營利事業短期炒作不動產,防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地,規避稅負。於年度營利事業所得稅結算申報時分開計算稅額,合併報繳。





註一:不受新法影響, 維持20%稅率者

1.因財政部公告之非自願性因素, 交易持有期間在5年以下之房地者

2.營利事業以自有土地與建商合建房屋,持有期間(自土地取得之日起算)在5年內之交易。

3.營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新及危老重建者,其取得房地後第一次移轉且持有期間在5年內之交易。

4.營利事業交易其興建房屋完成後第 1 次移轉之房屋及其 坐落基地,依規定計算之房地交易課稅所得,仍併計營利事業所得額課稅,稅率為 20%。【申報方式維持合併 計算稅額及報繳】

5:交易其持有超過5年之房地


因此,營利事業出售持有期間未超過十年之不動產,將與個人適用同樣的稅率。惟個人持有期間超過10年,即可適用稅率15%,營利事業則仍要按20%稅率課稅。此外,營利事業交易房地產生之所得,其產生之盈餘若未分配,須繳納5%未分配盈餘稅;若分配盈餘予股東,高所得之股東尚需負擔28%股利所得稅。

另外,個人交易持有設籍滿6年之自住房地,課稅所得400萬元以內者,免納所得稅,且就超過部分按最低稅率10%課徵所得稅。建議未來個人直接持有不動產或透過公司持有不動產,宜按持有目的及期間,評估後再決定以何種架構持有。

、交易符合一定條件之股份或出資額,視為房地交易

新制上路後,家族公司大股東於出售未上市櫃股權時,應先行評估是否直接或間接持有該公司之股權超過半數,及該公司股權之價值是否50%以上是由房地構成,以決定是否須適用房地合一2.0課稅或按最低稅負課稅。


四、 預售屋交易視為房地交易,納入房地合一2.0課稅範圍

目前於建案完工前進行預售屋或購屋預約單(俗稱紅單)之買賣,係屬不動產「權利」移轉之買賣,,然個人於購入預售屋後,待新屋落成時,其原持有預售屋之期間,能否併入新屋之持有期間計算?抑或應分開計算?本次修法並未明文規定,尚待解釋。

五、個人推計費用率由5%調降為3%,上限30萬元



未來若出售高總價之不動產,若未妥善保存相關費用佐證文件而無法提示證明文件,其推計費用僅能按上限30萬扣除。建議為維護自身權益,應妥善保存不動產交易之相關佐證文件。


六、防杜利用土增稅與房地合一稅稅率差異規避稅負,修正得減除之土地價價總數額


此次修正土地漲價總數額減除規定,防杜利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異,以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負,明定得減除之土地漲價總數額,以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限,超過部分不得減除,但其屬超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得以費用列支。


七、增訂營利事業當年度房屋 土地交易損失之抵減順序


增訂營利事業依第一項規定計算之當年度房屋、土地交易損失,應先自當年度適用相同稅率之房屋、 土地交易所得中減除,減除不足部分,得自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除,減除後尚有未減除餘額部分,得自交易年度之次年起十年內之房屋、土地交易所得減除。

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