為防杜不動產淪為炒作工具,保障消費者權益,維護市場交易秩序,並精進預售屋成交資訊申報登錄制度,總統府112年2月8日公佈立法院於民國112年1月10日三讀通過之「平均地權條例」部分條文修正草案。提醒建商、代銷商、房仲商、購屋人(個人/私法人)應了解本次修正規定及未來子法規定內容,避免不當行為違反規定而遭受重罰,以維護自身權益,此次修法五大重點如下:
一、限制換約轉售(第47條之4/第81條之3):
簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為(第47條之5/第81條之3):
明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利,將按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元。
三、建立檢舉獎金制度(第81條之4):
民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。
四、建立私法人購買住宅許可制(第79條之1):
私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性,分為「免經許可」及「需經內政部許可」二類;其中「需經內政部許可」,於取得後並將受取得後五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制,以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。
五、解約申報登錄(第81條之2):
預售屋買賣契約若有解約情形,建商應於30日內申報實價登錄;違規者將按戶(棟)數處罰三萬至15萬元。
本次修法需特別注意的是未來私法人購買住宅的限制,過去個人常會透過法人購屋,主係因透由法人購屋可享有一些優勢和便利性,例如高單價之不動產標,法人可集合不同股東之資金參與共同投資;另房屋貸款利息、房屋稅、地價稅、水電費、大樓管理費等費用均可列為法人費用,相較之下能節省一些稅費。又個人也常因考慮到管理的便利性以及未來家族傳承的需求而以法人名義購屋。未來個人或以法人名義有購屋需求時所需考慮的面向又更多了,須作全面性的綜合評估,來因應《平均地權條例》修法所帶來的影響及衝擊。
另外內政部補充,有關私法人購買住宅許可制部分,已將私法人因必要及正當用途取得住宅之情況納入修法規範,將不會影響私法人未來必要的業務營運。例如近期業者最關心之推動都更危老重建部分,目前已規劃將參與都更危老或一般合建,而依合建分售、合建分屋契約或合建附買回條款取得住宅之情形,納入「免經許可」項目,且不受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制;另因參與都更危老重建而需事先購入住宅進行整合之情形,雖將納入「需經內政部許可」項目,但會在子法規定提供便捷程序,以不影響現況為原則。此外,申請案件原則也會在7個工作天內完成審查,讓合理的交易需求順利運行。
不過公布的條文中雖明定「本條例自公布日施行」,但年初由立法院三讀通過的修正條文中,除了47條之5規範炒房的行為外,其餘包括相關的罰則,以及限制預售屋換約轉售、建立檢舉獎金制度等其他修正條文,全數都明定「其施行日期,由行政院定之」